Mangler ved boligkjøp

Posted September 25, 2014
Written by Advokatfirmaet HBN Henriksen Bakke-Nielsen
I dagens Aftenposten (25. september 2014) kunne man lese om ektepar som hadde kjøpt et hus som ble markedsført som «gjennomgående svært høy og eksklusiv standard i alle rom». Det ble også opplyst at hele eiendommen de siste par år var blitt renovert både innvendig og utvendig. Dessverre for ekteparet skulle det vise seg at huset hadde omfattende mangler, og de fikk etter en lengre prosess hevet kjøpet.

Reglene om mangler ved huskjøp finner vi i avhendingslova kapittel 4, hvor loven regulerer kjøperens krav ved avtalebrudd fra selger. En mangel innebærer et konstatert avvik mellom det kjøper har fått ved overtakelsen av eiendommen og det som med rimelighet kan anses som avtalt eller forutsatt mellom partene at kjøper skal få.; eiendommen er ikke i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Dette følger av avhendingslova § 3-1. Utgangspunktet for mangelsvurderingen er følgelig hva som er avtalt, og hva som fremkommer av den dokumentasjon og markedsføring som selger/megler fremsetter overfor kjøper. Når megler, som i ovennevnte sak, markedsfører eiendommen med «svært høy standard», er det dette som blir utgangspunktet for mangelsvurderingen i tillegg til de foreliggende takstdokumenter og øvrig informasjon som er utdelt.

Dersom man oppdager mangel, vil det være av stor betydning å reklamere over mangelen raskt. Det løper en såkalt relativ reklamasjonsfrist for mangler, som begynner å løpe ved tidspunktet når kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Mangler må reklameres over «innen rimelig tid», som av Høyesterett er sagt å være ca 2-3 måneder. Det vil likevel være lurt å reklamere så snart man oppdager mangelen ved såkalt nøytral reklamasjon, slik at man unngår eventuell problematikk rundt reklamasjonsfristen.

I de fleste tilfeller av salg av brukte boliger vil selger innta en «as is»-klausul, hvilket innebærer at boligen blir solgt «som den er». Dette innebærer at det ikke er enhver mangel som kan gjøres gjeldende, da eiendommen må være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og omstendighetene for øvrig for at en mangel skal foreligge. Et sentralt moment ved vesentlighetsvurderingen er hvor stor prosentandel utbedringskostnaden utgjør i forhold til kjøpesummen. Akkurat hvor stor prosentandel som skal til for å konstatere vesentlig dårligere stand vil variere noe fra sak til sak, hvoretter mangelens art og betydning, boligens karakter, standard og alder også er forhold som vil ha betydning for vesentlighetsvurderingen. Basert på rettspraksis vil kravet til «vesentlig dårligere stand» normalt være oppfylt hvis kostnadene utgjør 4-5 prosent av kjøpesummen.

Dersom den påberopte mangelen blir konstatert og akseptert av selger, vil man kunne kreve retting av mangelen, prisavslag, erstatning, heve avtalen eller holde penger tilbake. Den mest brukte løsning er prisavslag, hvor kjøper får refundert en forholdsmessig sum for mangelen. Kjøpesummen skal som utgangspunkt reduseres med samme prosent som eiendommens verdi forringes med på grunn av mangelen. For at en kjøper skal kunne heve avtalen, må det konstateres et vesentlig kontraktsbrudd fra selger. Dersom man ønsker å heve avtalen, foreligger det en tilleggsreklamasjonsfrist, hvoretter man må gi konkret uttrykk for et ønske om heving innen rimelig tid etter man ble kjent med mangelen som begrunner hevingskravet.  

Advokatfirmaet HBN Henriksen Bakke-Nielsen ANS har lang og bred erfaring med spørsmål i forbindelse med fast eiendom. Vi bistår både privatpersoner og næringsdrivende innen rettsområdet. Dersom du har spørsmål knyttet til mangel ved eiendom eller andre spørsmål knyttet til fast eiendom, vil vi kunne bistå deg med det.  

Del denne artikkelen

↑ Hopp til topps