Tap av sameieandel i hytte ved manglende engasjement?

Posted November 4, 2015
Written by Andreas Rønvik Møien
Kan sameier miste sin sameierett til fast eiendom dersom denne forholder seg passiv til sameierskapet?

Høyesterett har i dom 22. oktober 2015 (HR-2015-2111-A) slått fast at det kan skje.

Spørsmålet i saken var én av sameierne (Nilsen) hadde blitt eneeier av hytten på eiendommen som følge av bortfall av sameieretter på ulovfestet grunnlag, fordi Nilsen gjennom en periode på 18 år hadde foretatt en fullstendig rehabilitering av hytten, som de øvrige sameierne forholdt seg passive til. Sameiet besto av ti sameiere med varierende sameieandeler fra 1/36 til 1/4.

Det var ikke snakk om bortfall av sameierett til grunnen/eiendommen som sådan, men hytten som sto (opp)på grunnen/eiendommen. Nilsen hadde helt på egenhånd over en attenårsperiode (1992 – 2010) foretatt en fullstendig rehabilitering av en rivningsmoden (og verdiløs) hytte som opprinnelig var en del av sameiet.

Høyesteretts utgangspunkt er at det etter norsk rett i særlige tilfeller vil kunne skje opphør av eiendomsrett på ulovfestet grunnlag, men at det skal atskillig til (sterke grunner) før eiendomsretten kan tenkes å falle bort på dette grunnlaget, basert på en konkret helhetsvurdering hvor partenes atferd, god tro, tidsmomentet, investeringer og rimelighet er sentrale momenter.

Det var på det rene at Nilsen ikke hadde avklart med de øvrige sameierne om det var greit at han rehabiliterte den rivningsmodne (og verdiløse) hytten, og Høyesterett gir uttrykk for at det var Nilsen som den aktive parten som den som først og fremst hadde oppfordring til å bringe klarhet i forholdene, ved å sikre bevis for hvem som ble varslet og hva de svarte og ved å få i stand en avtale med de øvrige sameierne.

Men etter hvert som tiden gikk og rehabiliteringen skred frem ble handleplikten mer og mer skjøvet over på de øvrige sameieren. Når de ikke foretok seg noe, fikk Nilsen gradvis en bestyrket forventning om at de helle ikke hadde eierinteresser i den rehabiliterte hytten – at hytten og verdien av den var hans alene.
Høyesterett mente det var nærliggende for de øvrige sameiere å tolke Nilsens handlemåte som uttrykk for at han anså den rehabiliterte hytten som sin, og at de øvrige sameierne ikke kunne ha en begrunnet forventning om at Nilsen opptrådte på vegne av et sameie i hytten, helt for egen regning. Dersom de øvrige sameierne var av en slik oppfatning måtte de ha gjort dette kjent for Nilsen på et vesentlig tidligere tidspunkt enn etter 18 år slik som i denne saken.
Flertallet (3 dommere) kom på denne bakgrunn til at det både var rimelig og at det forelå sterke grunner til at det øvrig sameierne hadde mistet sin eiendomsrett til hytten.

Mindretallet (2 dommere) mente at det verken var rimelig eller forelå sterke grunner for å si at de øvrige sameierne hadde mistet sin eiendomsrett, fordi Nilsen hadde delvis hadde fått aksept fra de øvrige sameierne knyttet til rehabilitering av hytten, samt at Nilsen oppfatning om å være eneeier av hytten ikke var aktsom.

Konsekvensen av dommen er at en sameier ikke uten videre kan forholdes seg passiv over tid dersom én (aktiv) sameier (eller flere aktive sameiere) fortar investeringer i sameiet og opptrår på en måte som gjør det nærliggende for de øvrige (passive) sameierne, at den aktive sameier mener han er eneeier.
Dommen er avsagt under sterk dissens og Høyesteretts ankeutvalg har samtykket til behandling av en lignende sak i første halvår 2016, slik at rettstilstanden ikke nødvendigvis helt er avklart med denne dommen.

Advokatfirmaet HBN Henriksen Bakke-Nielsen ANS er spesialister innenfor området fast eiendom og har omfattende erfaring knyttet til rådgivning og føring av saker for domstolene. 

Del denne artikkelen

↑ Hopp til topps